JUN 19 2021

コワーキングスペースの利益率を上げる方法③【居抜き】

こんにちは！CoWorkers事務局の中邨でございます。

本日は「コワーキングスペースの利益率を上げる方法」の続編で三回目のお話です。

もし前回の記事をまだ見られていないようであればこちら、先にご覧頂くと分かりやすいかと思います。

【コワーキングスペースの利益率を上げる方法バックナンバー】

今回は「居抜き」についてお話しましょう。

居抜きはコワーキングスペース業界に限らず、あらゆる業界で活用されている方法の一つですから、改めてお話するほど珍しいものではございません。しかし、意外とこのコワーキングスペース業界では飲食店や美容室ほど頻繁に活用されているものではないようなので、改めてのお話です。すでにご存知の方は読み飛ばしていただいて結構ですよ。

居抜き物件とは

そもそもですが、居抜きというのは過去に入居していた店舗の内装や設備、什器などがそのまま残っている状態の店舗のことです。日本では店舗を退去する場合には「スケルトン」という前回お話しました、全部まっさらな状態に戻す場合が多いのですが、様々な都合や、まだ綺麗な状態の店舗であったりするとそのまま残している場合があります。運がよいとほとんど使われていないままのキレイな店舗の状態で居抜きとして出ている場合もあります。

この居抜きの最大のメリットは、圧倒的に店舗開発のための工事費用が抑えられることです。スケルトンの状態から店舗を作ろうと思えば、オフィス仕様であっても坪２０〜３０万程度、飲食系の店舗であれば３０〜５０万円ほどとかなりの費用がかかります。５０坪程度の一般的な店舗なら１５００万円ぐらいは工事費だけでもかかってしまうということですね、さらに入居時の保証金なども入れたら家賃次第ですが簡単に２０００万円を突破してきます。

しかし、居抜きの物件の場合はこの最初にかかる工事費は必要ありません。なぜならば最初から工事してある状態で賃貸などができるからです。細かな条件はケースバイケースですので、しっかりと内容は確認が必要ですが、少なくとも新規で工事をすることと考えれば圧倒的にコストを抑えられるケースがほとんどです。工事費や設備を新規で購入しなくてもいい代わりに「内装譲渡費」などの名目で別で請求がある場合もありますが、新規での工事と比べれば遥かに安上がりになることが多いです。運が良ければこの譲渡費用すらも必要なくそのまま使える場合もありますので、気になる物件などがあればしっかりと話しを聞いてみましょう。

コワーキングスペース運営での居抜き物件の活用方法

居抜き物件を探す際に、一般的には運営しようとしている業態と同種の物件の中から探す場合が多いです。カフェを運営したいなら、カフェの居抜き物件を。美容室を運営したいのなら、美容室の居抜き部件をという感じです。

コワーキングスペースに関しても、コワーキングスペースの居抜きを・・・と考えられることが多いようですが、実はコワーキングスペースの運営に関してはもう少し広い視野で考えることもできます。どういうことかといえば、コワーキングスペースに求められる設備や環境というのは他の業種の店舗と比べて非常にハードルが低いため、極論いえば、電気や空調があって、机や椅子が並べることができればある程度運営のための要件は揃ってしまうのです。仮にそれがもともとカフェであっても、美容室であっても、アパレル店舗であっても、オフィスであっても、キレイな内装や基本的な空調や電気などがそのまま使えるのであれば、簡単に転用できます。

更に言うなら、シェアをするという観点から見れば、例えばカフェだった場合は当然キッチンが付いています。コワーキングスペースの運営ということなら特に必要もないと思われがちですが、カフェ併設のコワーキングスペースとして、厨房と店舗の一部をカフェを運営したい事業者貸して賃料を得ることもできますし、自分で運営することもできます。またはレンタルキッチンとして貸し出して収益化も可能ですよね。

美容室なども同じくです、最近はシェアサロンなども東京で店舗が増えてきていますがフリーランスの美容師向けに店舗の一部をレンタルや利用してもらい収益を上げる方法です。元々美容室などは内装もオシャレな感じに作ってあることが多いので店舗の雰囲気も良くなりますよ。といっても、本来の目的であるコワーキングスペースとしての機能がなくなっては意味がないので、あくまでも「コワーキングスペース＋◯◯◯」として、しっかりとスペースの確保ができなければいけないため店舗の面積は少し広めに必要になります。面積確保できない場合は、コワーキングスペースの専用エリアのみにして、いらない設備などは撤去してしまえばいいだけですしね。

コワーキングスペースの利益率を向上させるための事業モデル例

さて、本題の利益率向上について、コストを下げる側のお話が先行していましたが、コストを抑えながらも売上を向上させるためのお話もさせていただきますね。

利益率を向上させるには、スペース自体もしくは人の生産性を向上させる必要があります。例えば、「人」に焦点を当てた場合、一人のスタッフがいることでいくらの売上が上がるのか？もしくはどれだけの業務がこなせるのか？という考え方になります。

一番ありがちで勿体ないパターンは、主に座っているだけの受付スタッフです。

店舗には受付スタッフがいるべきだ・・・という謎の固定概念がある人も多いのですが、大丈夫です。コワーキングスペースの利用顧客は受付の人と話すのが楽しみで店舗を利用しているわけではなく、コワーキングスペースのワークスペースとしての環境を求めて利用されている人がほとんどです。したがって受付に人がいるという部分を重要視しても生産性はあがりません。極論、、、最近はあまり見かけないですが「ペッパー君」でも問題ないですし、もはや無人の受付システムで十分機能としては成立します。

でも何かあったときのために一応人を配置したい、、、という心理も当然あります。それであれば、配置する受付スタッフに生産性を上げるための業務をしてもらいましょう。受付業務自体は弊社でもサービス提供しておりますが、自動化するのはそれほど難しくありません。その分手の空いたスタッフが何をするのか？が大事な部分ですよね。

コワーキングスペースの他にも事業をされている事業者などは、会社の事務スタッフと兼任でコワーキングスペースの店舗の受付をしているというケースもよくあります。もともとオフィスで事務作業をしていたスタッフが店舗の管理しながらも事務作業をしているというパターンですから、考え方によっては人件費はプラスで一切かかっていないですよね。売上を上げるという観点ではないですが、固定経費をかけずに運営できるのでおすすめの方法の一つです。

売上自体を向上させる簡単な方法は、簡単な設備だけでできるような業態をコワーキングスペースと掛け合わせて受付や管理も兼任するという方法です。なので、店舗の管理費やスタッフの人件費などは普通にコワーキングスペースを運営しているのと変わりませんが、プラスアルファでの売上が見込めるだけでなく、顧客層が広がるのでコワーキングスペースの会員への誘致もしやすくなります。

具体的にいえば例えば、簡易的なカフェ（屋台程度のレベルでもOK）とか、省スペースで設備だけあればできるビジネスモデルとしては「ホワイトニング」「脱毛」「ネイル」「スマホ修理」「スマホコーティング」など最近はいろいろなビジネスモデルがあります。特にセルフ型のモデル（セルフホワイトニングなど）はスタッフに特別な技術なども必要なく、最低限の設備とスペースだけあれば成り立ちます。コワーキングスペースですから、ビジネスマン向けのサービスと掛け合わせるとより相乗効果が見込めます。

もちろんこれは自社での運営に限らず、運営したい事業者とコラボする形でも実現可能です。コワーキングスペースの一部を使って例えば、カフェを運営してもらう形にして、店舗全体の管理や最低限の受付をしてもらう代わりに格安で店舗に入居してもらうという方法もできますよね。賃料や売上歩合の形でプラスαの売上は上がりますし、実質的には自社ではスタッフを雇用せずとも有人での店舗運営ができるわけですから効率的です。とはいえ、できる限りコワーキングスペースの運営は自動化して人の手が極力いらない工夫は必要ですけどね。