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コワーキングスペースの利益率を上げる方法②

こんにちは!CoWorkers運営事務局です!!

前回に引き続き、「コワーキングスペースの利益率を上げる方法②」についてお話させていただきます。

今回は【工事費を抑える方法】から進めていきましょう。

やはり、コワーキングスペース運営に関わる費用で最も大きくなりやすい費用がこの工事費です。コワーキングスペースの場合はビルなど入る場合が多いので主には「内装工事」になってきますね。

正直、お金をかければ誰でも綺麗で素敵なオフィスは作れます。でも、お金をかけるほど、利用者の利用料金も上がってしまうということを考えると、クオリティと料金体系のバランスを消費者のニーズに合わせながらとっていく必要があります。

そして、事業者側に焦点を当てる場合、それだけの費用をかけて、元を取れるの?元取るのにどれだけの時間がかかるの?という観点も必要です。

一般的にいえば、工事業者などはできるだけたくさんの工事をしてほしいですから、必要のない工事も含めて様々な提案をしてきます。それはすばらしいオフィスになるように提案してくれるでしょう。でも、これが工事費が無駄に高額になってしまう原因の一つです。あまり工事などに関して精通していないという人も多いかもしれませんが、最低限は自分自身でも理解できるように勉強しておきましょう。

具体的に工事費を抑えるための工夫のポイントをお話していきましょう。ケースバイケースで上手く活用できる方法があれば使ってみてください。

1)できるだけそのまま使えるオフィス(店舗)を選ぶ

新規で店舗を出店する場合で最も費用がかかりやすい状況というのは「スケルトン」の状態の店舗です。※スケルトンとは前テナントが利用していた什器・設備などは一切なくビルの設備しかない状態の物件のことを指します。街中でテナント募集と書いてある物件を覗くと壁や天井がなくコンクリートがむき出しの物件が多々あります。それらがスケルトン物件の状態です。

もちろん、スケルトンの状態の店舗にもメリットはあります。ゼロから自由にレイアウトも作れますし、設備などもすべて新調するので非常にキレイな店舗が出来上がります。しかし、最大のデメリットは、、、、「コストが高い」ことです。ものすごくキレイなオシャレで、そして奇抜なものを目指すのではなければ、特に完全に0から作り上げる必要などありません。特にコワーキングスペースはあくまでも、「オフィス」ですから、必要以上に豪華な店舗にすることの意味もありません。

例えば、下記のような元々オフィス仕様の場合はコワーキングスペースの開設は非常に簡単です。

前述した、スケルトンと比べて、オフィスとしての最低限の内装はすでに出来上がっています。

床、証明、空調などオフィスとして必要なものが一通り揃っている状態ですが、スケルトンと比べて賃料が高くなるかといえば、そうでもありません。極論、全く同じ賃料でも、借りられます。わざわざ、全部自己負担で工事をしなくても最初からこの程度は整えてくれているような物件はたくさん存在しています。

スケルトン状態から、オフィスの仕様に戻すだけでも空調など大きなコストがかかるものなども入れたら50坪程度の店舗でも1000万円ほどかかってしまうこともあります。これが最初から工事済みと考えれば、どれだけ費用対効果が高いか分かりますよね。

コワーキングスペースの運営においては、オフィス仕様がスタートラインの場合は大きな工事は正直ほとんど必要ありません。極論いえば、工事は一切せずに、テーブルや椅子などの什器類を揃えるだけでも成り立ちます。什器はピンきりありますが、坪単価5〜10万円程度用意しておけば十分でしょう。仮に50坪のオフィスで坪5万の什器だったとすれば、250万円程度です。

ざっくりとした計算ですが、

スケルトンとしてスタートした場合は工事と什器合わせて総額1250万円ほどの予算。

オフィス仕様でスタートした場合は什器だけなので総額250万の予算。

同じようなクオリティの店舗が出来上がったとしても、必要経費はなんと5分の1です。

CWでは、膨大なお金をかけて自分にとって100点満点のお店を作ろうとするよりも、

現況を如何に活かし、コストを抑えながらも良いオフィス環境を作るかということを大切にしています。

大切なことは、事業者とユーザーの両方のニーズをしっかりとバランスを取ることです。

良い店舗でも、ユーザーが使いにくい料金体系でも意味がないですし、事業者が継続できないような無理した設計でもまた意味はないです。同じく、オフィスとしての最低限の環境整備もできていないようなら、論外ですね。

さて、今回はスケルトンとオフィス仕様での比較をお話しましたが、実はもう一つ有効的な店舗の選び方があります。それは、皆さんも御存知の、、、、「居抜き」です。

コワーキングスペースというのは、オフィスとしての形式にばかり拘る必要はありません。カフェ、美容室、セレクトショップ、イベントホールなどなど、様々な店舗からの転用が可能です。

居抜き物件として、内装がそのままキレイな状態で使えるのなら、いろいろと活かし方ありそうですよね!ということは次回は、居抜き物件でのコワーキングスペースの活用について、お話しましょう。

ではまたの更新をお楽しみに。

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