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コワーキングスペースの利益率を上げる方法①

こんにちは!CoWorkers事務局です。

2020年頃から、日本においてもコワーキングスペースが急激に増えてきましたね。欧米諸国からしたら、今更なに言ってるの?って言われそうなほど先進国の中では認知されるのが遅いのは事実ではありますが、国内のみに焦点を当てるのであれば、大きな進歩であることは間違い有りません。

しかしながら、不動産が空いているから、とりあえず流行っているから、コロナで店舗をとりあえず活用したいから、、、など安易に手を出してしまうとあとで痛い目に合います。

ということで、今回はできるだけ健全なコワーキングスペースの運営ができるように、運営で大切な指標である「利益率」を向上させるためのお話をさせていただきます。

まずはじめに、利益率の考え方はみなさんご存知の通り、以下のようになっていますね。 

「利益 ÷ 売上高 × 100(%)=利益率(%)」

なんと言っても店舗の運営はまず「利益」出さないと事業としては成り立ちません。どれだけ売上が高くても、どれだけ経費を抑えても、この利益が出なければ何の意味もありません。

極論いえば、

売上高が10億円あるけど、利益が500万円しかない店舗よりも、

売上高は1億円しかないけど、利益は1500万円出る店舗の方が遥かに優秀なわけです。

利益率で言えば、前者は利益率0.5%に対して、

後者は利益率15%ですから、単純な利益率で言えば30倍です。

どちらが優秀か分かりますよね?

さて、では利益率を向上させるためにはどうしたら良いのか?

実はこれは商売にとってはどの業界でも考え方は同じです。

「売上」を上げることと、「経費」を下げること。この2つを同時に進めていくことが基本であり、結論です。

では具体的に考えてみましょう。

まずは、売上に関して。

コワーキングスペースでの売上というのは、以下のようなものがあります。

・会員費用(月額契約・年間契約)

・有料ルーム使用料

・スポット利用(非会員)

・イベント等の売上

・その他付帯サービス(郵便対応、登記サービス、秘書代行など)

一方で、コワーキングスペースに必要な経費は以下のようなものがあります。

・家賃

・人件費

・水道光熱費

・消耗品・雑費

・通信料金

・清掃費

・セキュリティ等

・広告宣伝費

・求人費

・ウェブサイト管理費

・その他、運営管理費等

見ての通り、様々な費用がかかりますね。

売上と経費、どちらも重要なものではありますが、今回はすぐに効果を実感できる「経費」について深堀りしてお話します。売上はじっくりと様々な戦略で引き上げていくことが必要ですが、経費は即日効果でますので、収益改善をされるときはまずは経費側から着手することをおすすめします。

さて、コワーキングスペースの運営の経費の中で最も費用がかかるもの、それは以下の3つです。

1)店舗開発費(内装工事・什器など)

2)家賃

3)人件費

順番に掘り下げていってみましょう。

1)店舗開発費(内装工事・什器など)

これはすでに店舗工事などを終えて、運営されている店舗はこれから削減というのは難しいですが、これから新しくう店舗を作られる場合や、リニューアル工事などをされる場合などは参考にしていただけるかと思います。

イニシャルコストとして考える場合の主ですが、特に借り入れなどをされる場合はランニングコストにも影響がありますし、金額自体が高額なカテゴリーですので、非常に大切です。

仮に1000万円かかる費用が、500万円で収まったとしたら、どの程度金銭的に影響があるか分かりますか?具体的に数値化してみてみましょう。

1000万円を金利2%で7年返済で借り入れた場合

月間返済金額   127,674円

総返済金額 10,724,645円

500万円を金利2%で7年返済で借り入れた場合

月間返済金額   63,637円

総返済金額 5,362,322円

やはり500万円となると、大きな差が開きますね。月間約6万3千円ほどの支出が減り、支払い利息の総額も36万円ほど減少します。

そもそも、借り入れせずになるべく現金でという方もいるかと思いますが、コワーキングスペースの運営は、最初の1年間は会員数も少ないのでそれほど収益になるわけではないため、ある程度の現金を手元に残しておくことも大切です。したがって、借り入れで検討されることも多いかと思います。

店舗開発というのは、コワーキングスペースは主に内装工事と什器類になってくると思いますが、工夫次第でクオリティを抑えずに費用を抑えることも可能です。

コワーキングスペースに限らずですが、店舗の工事相場はおおよそ坪単価で30〜50万円程度と言われています。

50坪の店舗であれば、1500〜3000万円ということです、なかなか費用がかかりますね。

正直、私共としては、コワーキングスペースにこの費用はかけすぎだと考えています。

コワーキングスペースの運営というのは、他業種と比較して利益率が高いかといえば、そうでもありません。高額な工事に予算をとって、それをいったい何年かけて回収するのか?そもそも、そこまで費用をかけることを顧客が望んでいるか?ということも考えなければいけません。予算が上がるということは、それだけ売上も上げなければ回収できませんから、コワーキングスペースでいえば、利用料や会員費が上がるということです。でも、会員費を引き上げようとするほどに、高品質なサービスの提供も必要となりますから、人件費も上がりやすくなり、顧客を獲得するための広告費などの単価も引き上がっていきます。内装がキレイなだけで顧客が集まるほど、簡単な世界ではありませんから。

しかし、工事単価を上手く抑えながらでもしっかりと集客できている店舗もたくさんあります。

弊社が関わってきた店舗でも、坪単価30万円以上かけている店舗もあれば、わずは坪単価5万円ほどでオープンさせた店舗もありますが、それが極端に売上が違うかといえば、実はそうでもありません。作り始めると、100点満点を目指したくなる気持ちは分かりますが、それは早々にやめましょう。

立地が良くて、広くて豪華で、利用料も安い、そして高収益が見込めるなんてコワーキングスペースは狙って作るのは至難の技です。

なので、しっかりとご自身の店舗のコンセプトを考え、顧客のニーズにあったものを作り上げること、それが何よりも大事です。少し話が長くなってしまったので、具体的な工事費を抑える方法は、次回開設いたしますね。

それではまた!

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