家賃負担のリスクを軽減する契約方法【モデルケース】

こんにちは！CoWokers運営事務局の中邨です！！

今回はコワーキングスペース運営で非常に重要になる「家賃」の負担についてのお話です。

せっかく店舗を出店したら、やはり長く運営を継続していきたいものです。それには売上を上げていくというのも当然必要なのですが、固定費を削減できることも同じように非常に重要な部分です。特にコワーキングスペースでは、新規出店直後のまだ顧客が少ない時期は収益性が低いため、運営が軌道に乗るまでの期間というのをどのように対応していけるかで店舗の資金力に大きな影響を及ぼします。そこで本日は、そんな運営初期に特に役立つ情報をお伝えしますね。

コワーキングスペース運営の２大経費

コワーキングスペースの運営において、コストの比率が高い経費は「人件費」そして「家賃」です。人件費は最近は自動化する方法なども多々有り、私共の記事でも過去に掲載させていただいておりますので、興味ありましたら過去の記事を御覧ください。

実際にコワーキングスペースの運営にかかる経費のモデルケースです。エリアや立地によって大きく変動しますので、目安程度にご覧いただければと思いますが、イメージは分かりやすいので参考に。

コワーキングスペース経費比率（参考例）

コスト項目	金額	比率
家賃（月額固定、共益費含む）	３０万	３０％
人件費（求人、教育費含む）	４０万	４０％
水道光熱費	１０万	１０％
消耗品等（フリードリンク等）	３万	３％
通信費（通信回線、WIFI等）	３万	３％
広告費	５万	５％
その他	９万	９％

見ていただく通り「家賃」は非常に大きな比率をもっている固定費です。そして、人件費ほど工夫や努力で下げられる場合も多くはありません。特にCoWorkersでは無人での運営スタイルを特に勧めている関係上、もっとも大きな経費は家賃になりますので特に影響は大きいです。

もちろん、家賃がかからないような、不動産のオーナーが運営をするという場合もありますので、そのようなケースでは気にする必要もないかもしれませんが、新規出店を検討されている方の多くは新規で賃貸契約をされるというケースが多いため、そのような方へ参考になればと思います。

リスクを軽減する契約方法

先にお伝えしておきますが、賃貸借契約に関しては、不動産のオーナー次第という部分もあります。柔軟にこちらの提案を聞いていただけるうような方もいれば、決まったルールの中でしか、検討いただけない場合も多々あります。したがって、物件選定の際には、単純な立地や家賃だけでなく、どこまでご自身の要望に対して歩み寄ってもらえるかどうかという部分も大切にしてください。それでは、リスクを軽減する契約の方法での具体例をご紹介します。

家賃交渉

基本中の基本ですね。今更何いってんだ？って思われる方もいるかもしれませんが、やはり基本はおろそかにしてはいけません。正式に契約する前に必ず交渉しましょう。もし家賃が８万円削減できたら、年間で１００万円、５年間で５００万円もの固定費が削減できることになります。

フリーレント

こちらも昔からある仕組みですが、交渉の材料として役立ちます。フリーレントは、契約時から決められた期間は家賃を無料にしてもらえるという仕組み。例えば、フリーレント１ヶ月の場合は、最初の１ヶ月は無料になり、その後から家賃が発生するものです。出店からすぐの時期が最も収益率が低い状態になりやすいコワーキングスペース運営では、このフリーレントはできる限り有効的に活用することをおすすめします。実際に、３ヶ月〜６ヶ月など、それなりに長期間のフリーレントの条件で契約できたようなケースも多々あります。もし、家賃３０万円の店舗で６ヶ月間フリーなら、１８０万円の支払いがなくなるわけですから、非常に効果が大きいことは分かりますね。家賃交渉だけでなく、この方法も是非ご活用ください。

レベニューシェア

日本ではあまり馴染みがない手法かもしれませんが、最近関東圏などで使われるようになった方法です。一般的な固定の家賃ではなく、売上連動型や利益連動型として事業の規模とともに支払いが変動する契約方法です。不動産オーナーにも事業に協力してもらうような形ですね。コワーキングスペースの運営では、運営初期段階のまだ利用顧客が少ない時期はどうしても売上高が少ない状況になりやすいです。このレベニューシェアにした場合はそんな売上が低い時期は支払いする家賃も低い設定になるので、事業が軌道に乗るまでに資金力が消耗してしまうというリスクを軽減することができます。ただし、不動産オーナー側に協力してもらうだけではなかなか契約できない場合もありますので、事業が軌道にのって順調に進んだ際は本来の固定家賃の設定を若干超えていけるような計画にできるとオーナー側にもメリットがありますのでその辺りはバランスを見ながら協議をしていきましょう。

例えば、通常の賃貸借契約で固定家賃が２８万円の物件だったとしましょう。最終的に運営が安定した際では通有情の家賃と同水準もしくは若干増加している数字になっていますが、運営初期〜成長期ではかなりの固定コストの削減ができています。仮に新しい事業で売上高がまだどの程度までいくのか分からないという場合や、安定期になるまでが少し時間が必要になってしまうという場合などはこのレベニューシェアを活用することで非常に経営を安定させることができます。まだまだエリアによっては不動産オーナーに馴染みのない手法なので採用していただけない場合もありますが、新規で物件を探している場合は、一度交渉してみるのが良いのではないでしょうか？

ということで、今回は家賃負担のリスクを軽減する方法としてレベニューシェアについてのお話をさせていただきました。それではまた！！