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地方でのコワーキングスペースの勝ち方

こんにちは!CoWorkers運営事務局です。

最近全国的にコワーキングスペースが続々とオープンしていますね。リモートワーク需要などから地方でも急激に市場が拡大しているようです。しかし、明確な運営計画やコンセプトメイキングなどが無いままに何となく運営をスタートして失敗してしまっているという店舗も見かけるようになりました。

そこで、今回は「地方」でのコワーキングスペースの運営についてのお話です。

出店エリアの選定について

コワーキングスペースは東京を筆頭に、全国で大都市を中心に店舗数が急激に伸びてきています。中には、地方でコワーキングスペースなんて必要ないんじゃない?需要あるの?なんて心配する人もいるでしょう。しかしこれ、発想が全く逆です。この業界、東京などの中心地で収益化するのは正直難しい状況ですが、郊外、地方都市では比較的容易であることも多いのです。なぜそのような状況になるのか紐解いていってみましょう。

大都市の中心部ほど需要と供給のバランスが崩れている

そもそも、リモートワークというものは、自宅からでも、地方や田舎だろうとどこからでも仕事ができることが最大の強みです。そして2021年現在は新型コロナウイルス感染症の影響もあり、できる限り通勤などを抑制することを要請されています。ということは、自宅での在宅ワークもしくは自宅から近い場所で人が密になるような通勤をすることなく通える仕事場が必要ということです。従業員数の多い大企業ほど大都市圏へオフィスを構えており、各地から労働者が集まっていますが、そこにオフィスへの通勤を制限する、リモートワーク化する場合にもともとオフィスがあるような大都市圏、都市中心部へ通勤させたら何の意味もありません。東京を例にするなら、埼玉県に住居がある人が渋谷区に通勤しているという例は多々ありますが、リモートワークへ働き方を変えたにも関わらず、渋谷区の自社オフィスへの通勤を辞めて、渋谷区別のコワーキングスペースなどで働くでは全く意味がありません。この場合、渋谷区には通勤せずに埼玉県にある自宅の近辺で仕事をするか、在宅で仕事をするという働き方になります。お分かりでしょうか?需要があるのは中心部ではなく、住居エリアであるベットタウンなのです。

しかしながら、なぜかコワーキングスペースは大都市の中心部ばかりに集中しています。東京都にある店舗だけで、それ以外の日本全国の店舗数を上回っているほど過密に出店が進んでいる状態です。もちろん、好立地にオフィスを構えたいという需要もあります。好立地で高級な店舗でハイクラス向けに特化したコワーキングスペースへの需要もあります。しかし、それは限定的なものです。多くのリモートワーカーが求めている仕事環境は、自宅から近いエリアでコストパフォーマンスの良い快適な仕事環境であることは忘れてはいけません。

・エリア毎の出店状況から見える需要と供給のバランス

以前、私共の調査データからエリア毎の労働人口に対して、どの程度のコワーキングスペースが出店しているかという数値を出しました。

※以前の記事はこちらからご確認いただけます(コワーキングスペース市場調査(エリア別の出店状況)2021

こちらのデータから抜粋すると、このような数値になります。

・東京都 労働人口:774万人 コワーキングスペース数:550件

1店舗あたりの労働人口:14,072人

・神奈川県 労働人口:519万人 コワーキングスペース数:65件

1店舗あたりの労働人口:79,846人

・大阪府 労働人口:458万人 コワーキングスペース数:89件

1店舗あたりの労働人口:51,460人

・愛知県 労働人口:423万人 コワーキングスペース数:36件

1店舗あたりの労働人口:117,500人

・広島県 労働人口:138万人 コワーキングスペース数:12件

1店舗あたりの労働人口:115,000人

・福岡県 労働人口:238万人 コワーキングスペース数:25件

1店舗あたりの労働人口:95,200人

いかがでしょうか?単純計算ではありますが、当然ながら1店あたりの労働人口が多いほど潜在的な顧客数は多いということになります。そう考えると、もっとも数値が低いのは東京都です。要するに多くの店舗で顧客を取り合っている状況ですので、顧客の獲得するための労力も非常に大きくなるわけです。また、競合が多いほど価格競争なども必要となりますので、利用するための単価は下落しやすくなり利益率も下がります。しかしながら、全国で人件費も店舗の開発にかかる費用も東京都はトップクラスですので非常にリスキーな運営状態となりやすいわけです。

一方で、愛知県や広島県は労働者の数に対して、店舗数がまだ少ないことが明確です。とはいえ、これは都道府県別でのデータですので、出店時はさらに絞って、区や市町村単位での調査は必要です。愛知県を例に出すと、現在は店舗が名古屋市に集中してしまっていますが、居住者が多く住んでいる周辺の中核都市である一宮市や岐阜市には全く整備がされていないというような感じです。さすがに人口数万人や数千人規模の街での出店は現実的には厳しいと言わざるをえませんが、30〜50万人規模の中堅都市は全国に多数ありますが、場所によってはほぼ店舗数は0というエリアもまだあります。場所を関係なく働けるようになった今の時代、地方都市や郊外の都市にもう少し焦点をあてることがコワーキングスペース運営では必要な要素であると感じています。

強みを活かす店舗作り

地方都市でのコワーキングスペースの運営は、大都市での運営とは意味が全く違います。業界自体の競合も少なく、出店場所も空きテナントなどは容易に見つかるエリアも多々あります。したがって、割高な家賃のオフィスを選ぶ必要も、ゼロからすべて新品のキレイなオフィスを作る必要もありません。そもそも、すべてを高級志向、ハイクラスの店舗を作っても、需要がそこまでありません。どちかといえば、コストパフォーマンスが良い、快適なワークスペースでさえあれば、問題がないのです。

したがって、固定費のかかる家賃はまずなるべく安い場所を選び、店舗はある程度そのまま使えるような居抜きを選び、最低限の内装工事だけでコストを抑え、その分、できるだけ利用者にとって使いやすい価格帯にして多くの人に幅広く使ってもらえるようにしましょう。意外かもしれませんが、地方都市では、ビジネスマンだけでなく、学生やサイドビジネス需要や主婦など幅広い層からもコワーキングスペースの需要は高まっています。価格帯や利用のルールによっては多くの顧客を獲得することができるのです。

家賃交渉がしやすく、空き店舗も比較的多いからこそ様々な交渉や工夫ができるというものです。大都市の中心部では店舗の確保することすら難しい人気エリアも多いですから、出店難易度は天と地ほど違います。また、コワーキングスペースは飲食店などと違い、目立つ立地にある必要もありません。家賃の高い路面店ではなく、空中階で十分ですし、メインストリートになくても、一本、二本路地に入ったエリアでも問題ありません。コワーキングスペースはたまたま通りすがりで利用する人などそれほどいません。皆さん自分でしっかりと事前に調べた上で来店されます。駅から徒歩でいけないような距離だったり、郊外なのに駐車場がないなどは論外ですが、必要以上に立地を優先するという必要は全くないということです。

まとめ

さて、ここまで「エリア選定」「強みを活かす店舗づくり」についてお話させていただいたわけですが、考え方はシンプルです。まだライバルが少ないエリアで、なるべくコストを抑えて需要に答えられる店舗づくりをしていきましょう、というだけです。

私共が関わった店舗は全国に多数ありますが、1億円近くコストがかかった店舗もあれば、300万円程度で出店できた店舗もあります。しかし、大きくコストがかかった店舗ほど利益率が高いかと言えば、そうでもありません。むしろ利益率で比較するのなら、低コストで出店できた店舗の方が高い傾向にあります。

まだまだリモートワーク自体が普及しきっていない日本においては十分なデータが揃った状態で出店できることばかりではないかと思います。トライアンドエラーは必ず必要にはなるでしょうが、抑えるべきポイントはしっかりと抑えて健全な運営をできるように工夫していきましょう。私共のこのお話が少しでもお役立ていただけたなら幸いです。それではまた!

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