コワーキングスペース運営の豆知識（店舗作りについて②）

こんにちは！CoWorkersサポートチームです！！　

さて、前回に引き続き、店舗づくりについてのお話をさせていただきます。前回の記事をまだご覧頂いていない方はこちらを先にお読みください

コワーキングスペース運営の豆知識（店舗作りについて①）

今回のお話は最近主流となっているフリーアドレス型の店舗の作り方についてお話させていただこうと思います。

・フリーアドレスとは？

特定の席を決めずに、自由に空いている席を使っていいというものです。最近はIT企業などでも採用されているようなやり方ですね。毎日同じ席で同じような作業ばかりしていると集中できないなどに意見もありますが、フリーアドレスの場合は毎日気分によって違う席にいくことも、話しやすい仲間やチームメンバーなどと集まることなどもできるので様々なメリットがあります。

さて、コワーキングスペース運営においてこのようなフリーアドレス型の店舗づくりをするとどのようなものになるでしょうか？考えてみましょう。

仮に１００坪の店舗に６０席のフリーアドレスエリアを作ったとしましょう。シンプルに考えた場合の計算の仕方は以下です。

会員数×平均単価＝売上

例えば、平均単価１万円で会員が１２０人だった場合は、売上が１２０万円となるわけです。シンプルで分かりやすいですね。

しかし、人によっては「あれ？」と思われた方もいるのではないでしょうか。そうなんです、この計算の会員１２０人というのは、店舗の席数を遥かに越えている数字になっています。実はこれ、レンタルオフィス型と大きく違う部分の一つなんです。フリーアドレス型のコワーキングスペースでは席数よりも遥かに多くの会員が利用できるんです。

なぜ、このような現象が起こるかというと、この形式の場合は固定した「場所」に料金が発生しているわけではなく、この店舗を使うことができるという権利を得るための「会員権」というものなんです。当然ながら、すべての顧客が営業時間の１００％を利用するわけではありません。平日限定で使われるような法人所属のサラリーマンの方、週末だけ使われるような週末起業家や副業目的の方、中には打合せのときだけという人や、会議室だけ使いたいというような方もおります。したがって、会員の実稼働率によって会員数の上限は大きく変動します。

実はこれを理解していないと、コワーキングスペースの運営には大きな落とし穴となってしまうことも多々あるんですね。よくある話は「単価を上げたい」と思っている事業者。実はこれ、単価を上げたことで売上が下がるということよくあるのです。なぜならば、それによって会員の稼働率は大きく変動するからなんです。レンタルスペース型では、満室になればそれ以上はもう売上は上がらなくなります。フリーアドレス型のコワーキングスペースにおいては「満室」という概念はないですが、「満席」になることによって会員の増加が止まってしまうことが売上の一つの上限値となります。

したがって、売上を計算したいだけなら先程の「会員数×平均単価＝売上」この計算で成り立ちますがこれは現在の売上を計算するのに使えるだけで経営計画にはあまり役だちません。運営方針を決めるにあたって必要な要素は

「会員一人辺りの施設稼働率」なんです。

実はこれをどの程度の数値に設定するのかによって、施設自体の売上の上限値というのは大幅に変わってきます。

例えば同じ面積で同じエリアの２つの店舗があったとしましょう。「平均単価１万５千円」のA店舗と、「平均単価５千円」のB店舗と仮定します。どう考えても、単価が高いA店舗の方が売上が上がりそうですよね。でも実はB店舗の方が売上が上がることも十分にありえることなんです。　

これは実は私共が過去に各地のエリアで検証した際に気づいたことで、始めから理解していたことではないのです。数年間実際に店舗運営をして、複数の店舗を各地で運営してきたからこそ、見えたものなんですよ。以前は今ほどいろいろな情報もまだ出回っていなかったので、自分自身で検証するしか無かったですから。でも今は違います、しっかりと調べていただければ有益な情報はたくさんあります。私共もできるだけ業界の活性化に役立てていただけるような情報は惜しみなく発信しますので、ぜひ参考にしていただければ幸いです。

さて、話を戻しましょう。どのような状況になればB店舗の方が売上が高くなるのか？について検証しましょう。まず、店舗ごとの許容できる会員数を仮定する必要があります。

A店舗の場合はフリーアドレスとはいえ、単価１万５千円ですから、ある程度メインで店舗を使われる会員が多いことが想定されます。今回は「会員一人辺りの施設稼働率」を５０％としましょう。これは毎日９：００〜２１：００までの１２時間稼働の店舗だったとして月間の稼働時間は３６０時間ですから、その中の５０％程度である１８０時間程度を店舗で会員が過ごしていると想定した場合です。１日８〜９時間程度の利用と考えると２２日稼働（週休２日程度）になります。この場合は施設の会員が席数の２倍である１２０名が限度となります。これを超えると常に満席で使いたくても利用できない会員が増えてクレームや退会者も増えていきます。

・A店舗での売上計算

平均単価１５，０００円×会員数１２０名（限度）＝１，８００，０００円

これが現実的なこの店舗の売上の上限値となります。もちろん、正確な「会員一人辺りの施設稼働率」というのは、店舗ごとに違いますのである程度運営を続けていく中でアップデートしていくことは必要なことです。

このフリーアドレス型の店舗づくりでは、単価と会員数を増やすことができればそれだけ収益は上がり続けます。しかし、単価を上げることで稼働率も上がってしまうというのがこの業界での動きです。当然ですよね、高いお金を支払いしている人ほど、たくさん施設を使いたいと思うのは当然です。

さて、次はB店舗での検証をしていきましょうといいたいところですが、少し記事が長くなってしまったので次回この続きをお話しさせていただきますね。

次回はB店舗での検証と追加して、実際に私共が経験した店舗の中で最も席数に対して会員数が多い何と席数の◯倍の実績を誇った店舗のお話もさせていただきます。ではまた。