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コワーキングスペース運営の豆知識(店舗作りについて①)

昨今はコワーキングスペースを開設したいというお問い合わせやご相談が非常に増えております。新型コロナウイルスの影響によって不動産や施設の稼働率が低下し、新しい収益化の方法を模索している企業様などが特に増えている様子です。 

しかしながら、日本ではまだまだこのコワーキングスペースというものは歴史が短く(といってもコワーキングスペース自体はすでの10年以上前から日本にもありますが世間で認知されていないという意味合いです)何をどう参考にすれば良いのか?どう調べたら良いのか?というののはどこの企業担当者様も苦戦されるのではないでしょうか。 

今回はこれからコワーキングスペースを新しくお作りになられたい方向けの記事を書かせていただきます。 

まず、コワーキングスペースの店舗づくりを考える前に特徴を知っていただく必要があります。  

・店舗作りの前に知っておくべき特徴

それは、

「フリーアドレス型」の店舗にするか「レンタルオフィス型」の店舗にするかというものです。 それぞれの特徴がありますので解説致します。 

まず、昔からあるレンタルオフィス型からお話します。これは大きな店舗を席や部屋単位で区切ることでスペースを分割し、それぞれのスペース毎に人に貸し出す手法です。コワーキングスペースというよりは以前から日本にも存在してるレンタルオフィスという考え方の方がシックリくる人は多いのではないでしょうか。収益をモデルを考えてみましょう。 

例えば、レンタルオフィス型で収益を考える場合はこのようなイメージになります。

100坪の店舗面積を使って店舗を作ったと想定してみましょう。仮に5坪の部屋(月額10万円)を10部屋、1坪の固定席を20席(月額2万円)、残りの面積は共用部(廊下やドリンクスペースなど)とした場合、収益を生むのは10つの部屋と20つの席ですね。 

ここから計算すると、(個室10万円×10室)+(固定席2万円×20席)=140万円となります。まずこれが基本となる売上の計算の方法です。今回のパターンではあくまでもレンタルオフィスとしての考えて方ですので、売上の上限は簡単に決まります。「満室」になった時の計算が売上の最大値となります。したがって、140万円を更に引き上げるには個室や固定席自体の価格を引き上げるしかありません。逆に空室になってしまうことや、価格が下がることはそのまま収益の低下につながっていくわけです。 

これってまさに、不動産の賃貸経営と似ていると思いませんか?実はまさにそうなんです。それ故か、このレンタルオフィスの運営者は不動産オーナーや不動産屋などがおこなっている場合が多いんですね。

実際のところは、この収益から、人件費や光熱費、その他諸々の経費などがかかります。また不動産を借りてる場合は家賃も当然かかりますね。

売上からこれらの経費を差し引いたものが利益として残るわけです。

売上140万円で経費が60万円だった場合、80万円が単純な利益ですね。 

「できるだけ売上を上げる、そして経費はできるだけ下げること」 

当たり前ですが、これができるかどうかで経営は大きく変わります。実際にコワーキングスペース運営で失敗してしまう多くのパターンは売上というよりも、多くの経費を掛けすぎてしまっていることが多いんです。心当たりある方いませんか?

でも、大丈夫です。コワーキングスペースの運営では、継続的なお客様が多いので、一度売上を作れたのであれば、後から効率的な運営に切り替えて売上を維持しながら、経費を削減して利益率をあげていけば良いわけですから。

今の時代、工夫次第で自動化できることや効率化することは簡単です。店舗づくりにこだわりを持つことも大事ですが、それだけでは利益のでる運営は難しいですよね。今回の話とは少し逸れてしまいますが、私達もコワーキングスペースの効率化や収益化を日々研究している団体の一つですが、日々研究ですね。(ゼロからのコワーキングスペース運営のCoWorkers

このレンタルオフィス型の店舗の特徴ですが、まとめると以下のようになります

◯売上の想像がしやすいので計画が容易(最大売上に対しての稼働率の計算だけでだいたい数字は出ます)

◯大きな面積よりも顧客を集めやすい(100坪では借り主が限られるが10坪なら借り主候補の間口が一気に広がる)

◯取引先の分散によるリスクヘッジができる(100坪を1社に貸す場合、そこが退去したら収入がいきなり0になるが、多数の借り主がいる場合はそれを防げる)

△店舗開設の初期費用が大きくなりやすい(特に個室が多い場合は空調や消防法の関係で非常にコスト上がります)

△運営にためにはある程度のノウハウが必要

△効率的な運営ができないと大きな利益は見込めない

さて、そもそも不動産活用の一つとしてのコワーキングスペース運営が有効なのかどうかという部分を判断されたいという方も多いと思います。したがって、今回のように様々なコワーキングスペース運営に役立つ情報を定期的に発信させていただこうと思います。

今回はレンタルオフィス型の店舗についてのお話しでしたので、次回はフリーアドレス型の店舗について特徴をお話させていただきます。 ではまた。

私共CoWorkersサポートチームでは日々、コワーキングスペース事業者やそれを目指す方々に有益な情報をお伝えできるよう日々研鑽しております。少しでも応援したい!役に立ったと思っていただけた方は以下のSNSなどに「いいね」「フォロー」「シェア」していただけたら嬉しいです!↓↓

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