【ビジネスモデル】コワーキングスペースの運営方法・収益アップ

こんにちは！CoWorkers運営事務局の中邨です！！今回は「コワーキングスペースのビジネスモデル」についてお話します。

まず、基本的なコワーキングスペースについての説明は過去の記事でもされていますので、まだご覧になっていない方はこちらから先に御覧ください。　

「コワーキングスペースとは？」

「コワーキングスペース市場調査２０２１」

さて、早速本題ですが、コワーキングスペースやシェアオフィスのビジネスの構造について、お話します。

基本的なビジネスモデル

まず基本的な事業構造は大きく分けて２つ。

１つ目はフィットネスクラブのように、施設の会員を増やすことで収益を増やしていく会員制のビジネスモデル。

フリーアドレスといって、特にどこの席や部屋と決めることはせずに施設内の空いているスペースを自由に利用してもらい、仕事や勉強など様々な用途で活用していただきます。この方法の特徴は、工夫次第で席数以上の会員数が確保できること。５０席の店舗でも、会員数は５０人以内にしなければいけないということはありませんので、８０人でも１００人でも許容はできます。会員によって毎日使う人もいれば、たまにしか使わない人、ほぼ幽霊会員の用になってしまう人など、様々ですから実質的には席数以上の会員がいても問題なく稼働できるというものです。ただし、利用者が増えすぎると会員から使いたいときに使えないというクレームや退会者を増やしてしまう原因になりますので、業界の平均でいえば、席数の１５０％〜２００％程度が限度と言われています。

このモデルの特徴は比較的幅広い顧客層を獲得できるというものです。学生から、サラリーマン、フリーランスなど様々な方がご利用になります。最近は大手の法人がリモートワークでの対応のために利用されるというパターンも増えてきています。

しかし、これも工夫次第で引き上げていけますし、５００％や７００％という驚異的な数値を叩き出しているような店舗もございます。過去にこちらについて記事も掲載しておりますので、ご興味ありましたらご覧ください。

「コワーキングスペース運営の豆知識」

２つ目は、レンタルオフィスなどの場所貸しのビジネスモデル。

これは昔からありますので、分かりやすいですよね。コワーキングスペースでの場合であれば、大きなフロアを小分けにした小さな部屋に分けて、１部屋あたり◯◯万円みたいな感じで賃貸と同じ用に各企業や事業者などに貸し出すという方法ですね。それに付随して、セミナールームやミーティングルームなどとして、時間貸しでの売上を作る方法などもあります。最近はスペースシェアのサービスの増えているので、様々な媒体を利用して集客のできますから、バカにできない売上が立ちますよね。

このモデルの特徴は、売上の限界値がある程度決まっていること。貸し出す部屋や時間貸しのスペースの予約が満室となれば、それ以上の収益は望めなくなります。同時に複数の人が同じスペースを使えるモデルではないからです。しかし、このビジネスモデルは非常に分かりやすく、フリーアドレス制と比べて単価は高く設定できますので、経営の計画を立てる場合は好まれる傾向にあります。

また、レンタルオフィス型がの場合は顧客層が事業者中心になりやすいのも特徴です。フリーランスや小規模事業者だけでなく、大手企業が地方の拠点として活用するというパターンなども最近は増えてきております。

オススメの運営方法

フリーアドレス制と、レンタルオフィス制のビジネスモデルについて、どちらが良いのか？という質問もよくあるのですが、これはどちらが有利というモデルではありませんので比較が難しいところですが、オススメは両方の特徴を混ぜた形でのハイブリットタイプです。

分かりやすくするのであれば、半分をフリーアドレスに、半分をレンタルオフィスにするという感じですね。これ、単純にレンタルオフィスの売上が半分になるのか？と思われることも多いですが実は違います。レンタルオフィスはフリースペースのエリアがあってこそ、より高収益化できるという特徴もあります。

どういうことかというと、単純なレンタルオフィスに特化した店舗の場合は、利用者は契約している自分の個室で仕事をします。当然ながら、狭すぎると窮屈になりやすく、仕事の効率の低下にも関わるので、ある程度余裕のある面積も必要となります。

しかし、フリーアドレスとレンタルオフィスの両方の特徴がある店舗の場合は、どのように活用されるかといえば、個室を借りている利用者もフリースペースで伸び伸びと仕事をする場合が多いのです。個室側の面積は最低限のデスクスペースや書類の保管スペースなどがあれば十分で、普段はフリースペース側で業務や打ち合わせなどをしていくというスタイルです。

この場合は、個室側で完結させる必要がないため、個室の面積は少し小さく設定しても問題はありません。ケースバイケースですが、フリースペース完備型のレンタルオフィスでは、通常よりも割高な価格設定でも、成立している場合が多いです。例えば、通常のオフィスを賃貸する場合、坪単価５０００円のエリアであっても、今回のようなコワーキングスペースの場合は１５０００〜２００００円程度でも顧客を確保することができたという店舗は多数あります。したがって、フリースペース側で多くの会員を確保しつつも、レンタルオフィス側で高単価の顧客を効率よく確保するということができるのがこのハイブリット型の特徴です。

収益を引き上げるコツ

基本的な店舗の運営方法は上記でお話させていただきましたが、その他にも様々な収益を向上させる工夫はあります。基本のビジネスだけではコワーキングスペースの運営で利益率を上げるのはなかなか難しいものがあります。
そこで、細かな工夫の積み重ねで収益をお仕上げて利益率や売上を上げていく必要があります。
こちらでは、業界でよく利用されているプラスαのオプション部分での提供サービスについてご紹介します。

①住所貸しや登記利用についての提供サービス　

コワーキングスペースの利用者は事業者の方々と多いので、それなりに需要があるものです。名刺に店舗の住所を使いたい、登記申請をこの店舗でしたいなどですね。バーチャルオフィスなど実店舗は利用しないままで住所だけ使いたいという需要もあれば、普段自分が仕事場として使っているコワーキングスペースをそのまま自分の事業の本店として登録しておきたいという需要もあります。一般的には月額数千円程度で提供されている場合が多いですが、実際の席数に影響されることなく、売上を増やしていけるので経営者側からすると効率の良い仕組みの一つですよね。ただし、新規で出店される際は、賃貸されるビルなどでこの仕組が許可されない場合もありますので、事前に確認をしておくことをおすすめします。

②ロッカーやポスト、会社の看板などの設置サービス

こちらは、店舗のスペースが必要なので数には限界がありますが、チリも積もればで、積み重ねていくとそれなりの売上になるものです。普段使っているコワーキングスペース内に自分の荷物を置いておきたい、郵送物は店舗に届くようにしたい、自社の店舗の看板やサインを店舗に掲示したいなど、様々な要望があります。これもそれぞれオプションなどにして月額いくらという感じで設定できますので、顧客単価を引き上げるのに役立ちます。単純にスペースに対しての単価と考えても、通常の席や個室などと比べて省スペース高単価で設置ができますので、店舗設計の際には検討いただくと良いのではないでしょうか。

さて、今回はコワーキングスペースの運営において一般的に利用されている各種サービスやビジネスモデルについて取り上げさせていただきました。しかし、これはあくまでも基本的な情報として捉えてください。さらに事業として差別化や高収益化を考える場合は、各社それぞれで更に工夫を重ねている場合が多いです。ここから先は、ご自身で考えて頂く必要があるでしょう。

コワーキングスペースは利益率が低いのではないか？と考えられていることも多いですが、実はそれはすべて工夫次第であるということは知っておくべきことです。単純に場所を貸すだけと考えているのであれば、それは当然、それなりの収益で落ち着いてしまうものです。しかし、自由度の高いのこのコワーキングスペースの運営というのは、やり方次第で大きく化ける可能性もあるということはご理解ください。

ということで、今回はコワーキングスペースのビジネスモデルについてのお話でした。それではまた！！