「僅か１５０万円」低コストでコワーキングスペース開業の実例その１

こんにちは！CoWorkers運営事務局の中邨です！！
今回はお題はコワーキングスペースの低コストでの開業についてお話しします。
昨今、多数のコワーキングスペース、サテライトオフィスなどが各地で新規開業されていますが、安定した収益が出せている店舗はそれほど多くないのではないでしょうか。
その中でも多いパターンの一つは店舗自体の内装工事に費用をかけすぎてしまっており、本来確保すべき予算をかけられていないという状況や、融資などで資金を調達して多額の返済金によって収支が圧迫されてしまうという状況です。

立派で誰が見て綺麗な店舗を作ることは素敵なことではありますが、かけた予算に対してそれを回収することができるか、どれだけ短期間で投資金を回収してプラス収支にもっていけるかというのは事業を立ち上げる場合には非常に重要になることです。

そこで、今回は「低コスト」でコワーキングスペースを開業することができるということを知ってもらうために弊社が直接手がけている店舗を実例として低コストでの開業の実例をご紹介したいと思います。

ホテルの宴会場・ラウンジを活用したコワーキングスペース

新店舗を開業する際に、すべて新しくワークスペースを作り替える必要はありません。実は既存の店舗スペースをそのまま活用できるようなケースも数多くあります。このホテル内の宴会場（ラウンジ）の活用もその一つ。この店舗はコロナ禍になる前までは、ラウンジ、宴会場としてや朝食会場などに使われていたスペースですが、その後は２年ほど一切利用されていなかったスペースです。
店舗スペース自体はオフィスのような内装仕様になっている訳ではありませんが、コワーキングスペースは一般的にいう「オフィス」という概念にこだわる必要はなく、むしろカフェやバーの様なデザインの方が好まれる場合もあります。したがって、この店舗は一切内装デザインを変更することなく、家具のレイアウト変更や什器、小物でバランスをとり、足りない家具のみ追加するという方法を選択しました。
フローリングスペースは元々あったテーブルのレイアウト変更と、一つメインとなるシェアデスクを追加。畳スペースに関してはフローリングスペースに配置してあったソファをひとまとめにして、商談用のスペースとして再配置しました。

実際に開業までにかかった費用

さて、では実際にどの程度の費用で開業することができたか気になるところですね。
この店舗は約３０坪程度の面積ですが、内装工事をして新規開業をする場合は１０００万円程度の費用がかかるのが一般的です。それに対して、この店舗ではどの程度だったのかと言うと、

約 １５０万円

一般的な費用である１０００万円と比較すれば、実に８５％のコスト削減です。
もちろん、この費用には、開業に必要な様々な什器や販促物なども含めたものです。
具体的には以下のようなものを用意しました。こちらについてもコストを抑えるための様々な工夫がありますが、それは別の機会でお話しします。

実際の準備物
・メインテーブルと椅子（８人掛け）
・スマートロックの設置
・チェックインデバイス（アイパッド）
・アイパッドスタンド
・防犯カメラ３台
・複合機
・BGM用スピーカー
・卓上パーテーション
・ウォータースタンド
・フリードリンク用の棚
・観葉植物
・壁設置用の本棚
・ビジネス書２０冊
・荷物置き
・ゴミ箱（大）×２
・ゴミ箱（小）×３
・延長コード
・WiFiルーター
・その他小物類
・店舗ウェブサイトの作成費用
・店舗パンフレットの作成費用

いかがでしょうか？コストを抑える方法を熟知したうえでないと、上手に工事費用を省いたとしても、
上記の準備物だけでも３００万円以上かかってしまうということもあるのではないでしょうか。
コストを抑えるには様々な観点から工夫が必要になるものです。
実際に弊社でお手伝いさせていただいて店舗でも、コストを抑えるためにできる限り自社で準備を進めていたが、最初から弊社に依頼して準備してもらった方が労力も少なく、コストも抑えられていたというお声などもいただくこともあります。特にコワーキングスペース関連は経験がなく、新規事業として着手されるというケースが多いため、ノウハウゼロの状態からのスタートは大変なことだと思います。

コストを抑えた開業のメリット

初期コストを抑えた開業というのは、実は金額以上に様々な恩恵があります。
特に弊社が感じる大きなメリットは２つあります。
まず一つは当然ながら、初期コストを抑えられることでのリスクの軽減と事業収支の改善です。
そしてもう一つは幅広い選択肢の中での開業が可能になるということです。

リスク軽減や事業収支の改善については、一般的な事業の考え方ですので今回は割愛させていただきます。かかる費用が減ればその分リスクは減りますし、ローンなども組まずに開業できれば、返済もないので収支も良くなりますという簡単な考え方です。

今回は、もう一つの「幅広い選択肢の中での開業」という部分について解説いたします。

コワーキングスペースの開業において、内装工事などを最低限に抑えることやイニシャルコスト全体を大幅に抑えられるということは新規開業から投資資金の回収までの期間を短縮できるということです。
一般的な０からの開業でスケルトンなどから作る新規店舗の場合、投資回収の期間は４〜５年というのが目安になります。しかし、仮のイニシャルコストを８０％削減して開業できるとしたら１年未満という短期間で回収ができるということになります。

この「短期間での回収」が可能になる場合、どのような活用方法が考えられるようになるでしょうか？
例えば、好条件でのテナントへの入居者が決まるまでの募集期間のみコワーキングスペースを運営して空き期間も収益化するという方法も可能です。そのほかにも、再開発で２年後には解体するという物件の場合、解体することがわかっていればなかなか出店してもらうことは難しいですが、自社でのコワーキングスペースの運営等でその期間を収益化するという選択肢もできるようになります。
例えば個室など複数のスペースに分かれているようなレイアウトのフロアであれば、各部屋を貸し会議室やレンタルスペースとして運用しながら賃貸として個室を契約できる相手を探すということもできます。ある程度の期間をコワーキングスペースなどで運営して通常の賃貸としての活用よりも大きな収益ななったらそのまま長期的に運営を続けるという選択肢もできます。

このように、通常の賃貸物件としての活用の場合は、入居者がいるときは１００％の賃料が入りますが、空室の時は一切の賃料は入らなくなります。特に昨今ではある程度立地が良い物件だとしても好条件での入居者がすぐに見つかるというのは非常に稀なケースです。むしろ地方などでは２年、３年と長期間の空き部屋となっているケースも多く見受けられます。このような状況になった時に、コワーキングスペースや貸し会議室の運営というのは非常に役立てることができるビジネスモデルの一つです。
ただこれはあくまでも、イニシャルコストを大幅に削減することや、できる限り内装工事などもせずに既存物件をそのまま活用できることが前提となります。

本件はホテルのラウンジ、宴会場の活用という事例でしたが、実は同じように少しの工夫だけですぐにでも開業できるような店舗は多数存在します。
もし、店舗やスペースがあるがどのように活用ができるかどうかが判断できないという場合は一度ご相談ください。弊社では無料で簡易的な市場調査や収益モデルの具体化、レイアウト作成などをご提案させていただいております。是非お気軽にご相談ください。